أسعار الشقق تراجعت إلى النصف.. القطاع العقاري وقع!

كتب خالد أبو شقرا في “نداء الوطن”: تيقّن المودعون بتعاظم خسائرهم في المصارف مع كل إشراقة شمس منذ استفحلت الأزمة المالية والنقدية، ما دفعهم إلى هجمة غير مسبوقة لتحويل «لولاراتهم» إلى «قوالب إسمنتية». فوصل عدد البيوعات العقارية في نهاية العام 2020 إلى ذروته. الفورة التي أنقذت القطاع بعد سنوات من التباطؤ شارفت حد الشلل في العامين 2018 و2019، لم تدم طويلاً. فعاد الجمود يخيم فوق القطاع متغذياً من صقيع استمرار انهيار سعر الصرف، وفقدان الأمل بعودة الودائع، وإصرار الحكومة على إغراقه بالضرائب والرسوم.
 
بدأ المودعون في العام 2020 شراء العقارات من شقق وأراض بشكل هستيري»، يقول الخبير العقاري ومدير عام CENTURY 21 أحمد الخطيب. «ساعدهم في ذلك وجود مخزون كبير عند المطورين العقاريين، وقبول المصارف بتسكير ديونهم بحوالات وشيكات مصرفية». عمليات بيع وشراء العقارات في هذا العام التي وصلت بحسب الدولية للمعلومات إلى «82 ألف عملية، بقيمة 14.4 مليار دولار» عادت للتباطؤ بعد نهاية الفصل الأول من العام 2021. وقد «اقتصرت عمليات البيع على بعض المطورين المضطرين إلى تسوية أوضاعهم مع المصارف، والذين لم يزالوا يملكون فائضاً في مخزونهم»، بحسب الخطيب. و»مع نهاية العام 2021 انهارت قيمة الشيك المصرفي، ولم يعد يساوي أكثر من 25 في المئة، فيما المطورون العقاريون الذين سددوا ديونهم لم يعد يهمهم البيع مع حسم، وأصبحوا يطلبون التسديد بالعملة الصعبة. أما حاملو الدولار النقدي فبدأوا يفاوضون على الشراء بحسم 70 و80 في المئة. فتوقفت عمليات البيع، ودخلنا بشلل تام».
 
سوق الايجار يزدهر
هذا التناقض الذي ارتد سلباً على صفقات البيع والشراء، «انعكس إيجاباً على سوق الإيجارت الذي شهد تحسناً ملحوظاً في مؤشر العائد على الاستثمار ROI، فارتفع من 0.5 في المئة إلى 1 و1.5 في المئة، وخاصة في المناطق المميزة»، بحسب الخطيب. «مع العلم أن هذا الواقع ينطبق بشكل عام على كل لبنان، وبشكل خاص على مدينة بيروت الكبرى بما فيها «سوليدير» والواجهة البحرية ومحيط بيروت وجبل لبنان».
 
الاسعار تتراجع إلى النصف
أمام هذا الواقع تراجعت أسعار العقارات في بعض المواقع بنسبة وصلت إلى 50 في المئة. فالشقة التي كانت تباع بـ 200 ألف دولار، أصبح بإمكان من يحمل الكاش دولار شراءها بـ 120 ألفاً وربما أقل. بيد أن هذا لا يعني من وجهة نظر الخطيب «خسارة من بادلوا مدخراتهم المصرفية بالعقارات مرتين. فالخسارة في العقار مهما كانت كبيرة تعوض مع مرور السنوات بشكل تلقائي، فكيف إذا صاحب هذه السنوات تحسناً في الوضع الاقتصادي. ومما يزيد من هذه القناعة هي ندرة الأراضي في لبنان، وارتباط تطوير العقار بما يعرف بـ «تكلفة الاستبدال» REPLACEMENT COST. فالذي يعتبر أن سعر 3000 دولار لمتر البناء على الرملة البيضاء مرتفعاً، لا يستطيع توفير أرض للبناء عليها والبيع بسعر أرخص».
 
خروج الدخلاء
التصحيح الحقيقي الذي شهده قطاع العقارات لم يكن في الأسعار، إنما في خروج الدخلاء من السوق. فقبل الأزمة تحول من يملك رأسمال أو يستطيع الوصول إلى قرض مصرفي كبير إلى مطور عقاري. هذه الفئة خرجت من السوق»، بحسب الخطيب. و»ستستمر فئتان في مجال التطوير العقاري: الاولى هي التي تملك الارض وتنوي التشييد للاستفادة من تراجع الاكلاف. والثانية وتشمل المطورين الذي يتشاركون مع ممولين مغتربين من الخارج. لكن بدون أدنى شك فان عمليات إنشاء مبان ومجمعات سكنية وتجارية التطوير سيتراجع إن لم نقل يتوقف بالنسبة للأشخاص الذين لا يستطيعوا التشييد من دون الحصول على الدفعات المسبقة من المشترين. وبشكل عام فان القطاع أصبح مكشوفاً على المخاطر المستقبلية. ومن هذه المخاطر مثلاً إمكانية فقدان اليد العاملة الرخيصة في حال بدأت مرحلة إعادة إعمار سوريا. ولكن مع هذا فان الخطيب يملك قناعة بان التطوير لا يمكن أن يتوقف كلياً فبعض المطورين المقتدرين سيستمرون في التشييد والبناء ولو بوتيرة أخف لاعتقادهم بان ما يمر به لبنان فرصة سيستفيدون منها في المستقبل.